Dúvidas sobre explosão por vazamento de gás

A explosão em um condomínio em São Conrado foi o tema de muitas perguntas essa semana.

Entenda e esclareça dúvidas como Responsabilidade do síndico; Medidas de prevenção; Indenização do seguro; Responsabilidade do condomínio, proprietários e inquilinos; entre outras.

O que pode ser feito preventivamente para que questões como: explosõe, vazamentos de gás não ocorram?

O que deve ser feito pelo condomínio através de seu síndico, por meio de empresas especializadas, é uma vistoria periódica das instalações de gás e equipamentos de segurança do condomínio, dentre eles, detetores de vazamento de gás nas áreas comuns, como corredores e escadas, além de hidrantes, spliters, extintores, etc.

O AVCB deve estar em dia, principalmente para efeito de seguro, e mais, deve-se periodicamente realizar um teste de estanqueidade do sistema de gás do condomínio justamente prevenindo vazamentos e variações de pressão muito grande nas tubulações – isso, inclusive, nas unidades condominiais.

Instalações antigas e obsoletas

Ainda na questão da prevenção, há um detalhe relevante: os condomínios de um modo geral são construídos há muitos anos, logo, com um projeto de sistema de encanamento de gás obsoleto, subdimensionado para os tempos atuais e, muitas vezes, com material de má qualidade ou que perdeu sua eficiência ao longo dos anos.

Com o avanço da qualidade de vida social, as pessoas, ao longo dos anos, adquiriram fogões mais poderosos, aquecedores a gás, etc., que faz com que a demanda de gás seja cada vez maior, com variações de pressões enormes, dependendo do horário de pico.

A não adequação desta rede de gás interna do condomínio e das unidades condominiais a contento pode levar a gargalos de pressão que, segundo uma das hipóteses do que está sendo apontada pela perícia realizada no local, podem gerar esse tipo de problema, comprometendo assim toda a estrutura do condomínio.

O acidente poderia ter sido evitado? Pode-se falar em negligência e, se positivo, de quem?

Quase todo acidente pode ser evitado, na maioria das vezes as causas têm a ver com falha humana ou de material, que também pode se atribuir a falha humana por má escolha do material ou manejamento errôneo dele.

Assim, certamente houve negligência, culpa, no sentido jurídico da palavra, onde há presente os elementos negligência, imperícia e imprudência.

Se não foi algo intencional, alguém falhou, seja o síndico ao não realizar ou não contratar uma manutenção e/ou conservação adequada a rede de gás, ou o condômino que realizou uma reforma em sua unidade sem respeitar as normas da ABNT sobre a forma de realizar esta obra, material, etc..

Mais importante que realizar uma caça às bruxas na busca de um ou vários culpados, há que se pensar na mudança de mentalidade que os moradores deverão ter daqui para frente, face a necessidade de manutenção e conservação adequada desta rede de gás, tanto das áreas comuns como das áreas privativas.

 

Qual a responsabilidade do síndico em relação às instalações de gás de um condomínio?

O síndico tem uma responsabilidade direta à frente da manutenção e conservação do condomínio, prevista no inciso V do Art. 1348 do C.C., mas, os moradores também têm responsabilidade solidária em casos como este.

O síndico somente será responsabilizado isoladamente se se comprovar que ele agiu com culpa e/ou dolo de forma comissiva própria.

Há algo a mais que os moradores possam fazer para minimizar riscos como este?

O que se recomenda fortemente diante disso é que os condôminos, individualmente, promovam seguros particulares de suas unidades condominiais, independentemente do seguro obrigatório por lei da área comum, que é de responsabilidade do condomínio.

Com isso, caso haja uma negativa da seguradora principal, as seguradoras secundárias podem pagar o prêmio relativo às unidades condominiais.

 

De quem é a responsabilidade pela reforma do imóvel alugado em casos como esse?

A responsabilidade é do proprietário da unidade, ou seja, do locador, porquê a reforma da unidade e até, dependendo do caso, a reconstrução, é uma obrigação ligada ao direito patrimonial da pessoa, afeito diretamente ao direito de propriedade.

Assim, a reconstrução e/ou reforma beneficiará o proprietário, pois, caso não o faça o inquilino pode inclusive rescindir o contrato de locação, em razão da perda do objeto que era o imóvel a ser locado. Este, simplesmente deixará de existir. Logo, não há mais contrato em vigor, pois, não existe mais o bem em si!

Por outro lado, se o inquilino realizou benfeitorias no imóvel que estavam sendo abatidas gradativamente dos aluguéis pagos mensalmente ou mesmo na forma de anistia até que se compensasse o investimento, pode ser que o proprietário seja obrigado a indenizar o locatário.

Do contrário haveria enriquecimento indevido por parte do locador, o que nossa legislação, como se sabe, proíbe.

Agora, se a explosão se deu no imóvel locado, por obra irregular do inquilino sem conhecimento do locador, então, a responsabilidade pela reconstrução e/ou reparo é do inquilino.